Ипотека упёрлась в потолок: почему ЦБ не ждёт взрывного спроса в ближайшие два года
Совет директоров Центробанка на заседании пересмотрел среднесрочный прогноз по ипотеке. Цифры на текущий год остались прежними — рост на 6–10%. А вот на 2027‑й ожидания умерили. Если раньше регулятор закладывал расширение портфеля на 10–15%, то теперь коридор сузили до 7–12%.
Прогноз на 2028 год не тронули — оставили 10–15%. То есть ЦБ считает, что после некоторого торможения в следующем году рынок снова ускорится. Правда, до прежних темпов 2021–2023 годов, когда ипотека росла на 20–30% в год, всё равно далеко.
Что стоит за корректировкой? Высокая ключевая ставка давит на спрос. Даже несмотря на льготные программы, многие заёмщики не готовы брать кредиты под 20% годовых. Банки ужесточили требования к заёмщикам, а цены на жильё не снижаются — квартиры остаются дорогими. В таких условиях резкого скачка ипотеки ждать не приходится.
На пресс‑конференции по итогам заседания глава ЦБ объяснила: рынок адаптируется к новым реалиям. Льготная ипотека сужается, рыночные ставки высоки — спрос смещается в сторону готового жилья и небольших сумм кредита. Это видно по статистике: количество выдач сокращается, а средний размер кредита тоже уменьшается.
Прогноз по 2027 году снизили, потому что эффект от ужесточения денежно‑кредитной политики будет растянут во времени. Ипотечный портфель — инертный показатель: даже если спрос упадёт, выданные кредиты ещё долго будут висеть на балансе банков. Поэтому ЦБ закладывает замедление, но не обвал.
«На 2028 год мы видим потенциал для восстановления: инфляция вернётся к цели, ставки начнут снижаться, и ипотека снова станет доступнее», — отметила председатель Банка России.
Рынок отреагировал сдержанно. Акции девелоперов не показали резких движений. Аналитики говорят: прогноз ЦБ — это не приговор, а ориентир. Если экономика будет расти быстрее, то и ипотека может ускориться. Но пока базовый сценарий именно такой — плавное охлаждение.
Для заёмщиков новости скорее нейтральные. Те, кто успел взять кредит по старым ставкам, в выигрыше. Остальным придётся ждать снижения ключевой ставки. Эксперты не ждут, что это произойдёт раньше середины следующего года.
Что с рыночной ипотекой? Доля льготных программ в общем объёме выдач за последний год выросла до 70–80%. Как только бюджетные лимиты по ним закончатся или условия ужесточат, спрос может просесть ещё сильнее. Но ЦБ, видимо, считает, что без поддержки государства рынок не рухнет — просто перейдёт в режим низких оборотов.
Следующее заседание совета директоров, на котором будут обсуждать ключевую ставку, пройдёт в сентябре. Тогда же регулятор может уточнить и прогноз по ипотеке, если ситуация изменится. Пока же основные цифры на 2026–2028 годы зафиксированы и менять их не планируют.