Квартиры подорожали, льготы разогнали чек. Почему ипотека в России бьёт рекорды
Риелтор объяснила, как рост цен на новостройки и снижение ставок подняли средний кредит до 4,9 млн рублей
Купить квартиру в новостройке стало ещё дороже. Но парадокс: люди берут ипотеку не меньше, а больше. Средний чек за год подскочил на 23% — до 4,9 миллиона рублей. И это не просто инфляция, объясняют эксперты. Тут целый клубок причин.
Главный виновник — цены на первичное жильё. За год новые квартиры в России подорожали на 9,2%. В Москве — вообще на 14,8%. Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова объясняет: дорожают метры — растёт и сумма кредита. Но это только половина истории.
Вторая половина — льготные программы. По данным «Эксперт РА», доля льготной ипотеки при покупке новостроек составила 71%. Правда, среди свежих выдач — 66%. Разница объясняется тем, что часть кредитов — это транши по старым договорам. Но даже так: по новым выданным кредитам с господдержкой средний чек вырос на 36%. Почему? В декабре 2025 года условия субсидирования улучшили по сравнению с декабрём 2024-го. Раньше банки добирали доходность через комиссии с застройщиков или требовали большой первоначальный взнос — это сбивало средний чек. Теперь этого нет.
«Траншевая ипотека перестала применяться в льготном кредитовании как при покупке новостроек, так и при ИЖС, а значит меньше влияет на показатель среднего чека ипотеки», — отметила Решетникова.
Ещё один фактор — снижение рыночных ставок. Банки начали предлагать более низкие проценты по обычным программам. Это стимулирует заёмщиков брать больше — особенно по комбо-ипотеке, где сочетают льготную и рыночную части. Чем дешевле кредит, тем охотнее люди наращивают сумму.
В итоге получается замкнутый круг. Новостройки дорожают — льготные кредиты становятся популярнее — средний чек растёт — банки подстраивают условия. А заёмщики, которые ещё год назад брали 3,8 миллиона, теперь вынуждены оформлять почти 5. И это при том, что доходы населения не поспевают за таким ростом.
Эксперты уже бьют тревогу: сочетание дорогих новостроек, высокого чека и длинных сроков кредитования создаёт риски для всей системы. Для банков ситуация двойственная: с одной стороны, растёт портфель, с другой — увеличивается закредитованность населения. Если ключевая ставка снова пойдёт вверх, многие заёмщики могут не потянуть платежи.
Пока же рынок подогревается госпрограммами. Но, как показывает практика, это временная мера. Как только льготы свернут — спрос упадёт, а за ним и цены. Но до этого момента средний чек по ипотеке продолжит расти. Вопрос только — с какой скоростью.
В общем, брать ипотеку сейчас — дорогое удовольствие. Но если есть льготная программа и возможность комбо — можно урвать хоть какие-то проценты. Главное — не забывать считать: ежемесячный платёж при 4,9 млн на 30 лет даже под 6% годовых — это больше 30 тысяч рублей. А если ставка рыночная, то и все 50–60 тысяч. Не каждая семья такое вытянет.
Рост среднего чека по ипотеке — это не только про цены на квартиры. Это про то, как государство регулирует спрос, а банки — свою маржу. И пока эта система работает, цифры будут только увеличиваться. Хорошо это или плохо — каждый решает сам. Но факт: купить жильё стало сложнее.
Вот так и живём: метры дорожают, кредиты растут, а льготы только разгоняют этот маховик. Кто успел взять ипотеку год назад — тот молодец. Кто только собирается — придётся раскошелиться.