Выписка, генплан и охранные зоны: три документа, которые сэкономят годы судов
Поставить недавно построенный частный дом на кадастровый учёт и зарегистрировать права можно за один заход — учёт и регистрация идут одновременно, по одному заявлению. Но чтобы не получить отказ, готовиться нужно ещё до того, как на участке появится первый камень. Об этом рассказали в региональном управлении Росреестра.
Главная ошибка будущих собственников — начинать стройку, не проверив, что вообще разрешено на их земле. Два документа стоит получить заранее: генеральный план участка и выписку из информационной системы градостроительной деятельности. Они показывают, к какой территориальной зоне относится земля, допустимо ли там строительство и какие параметры дома предусмотрены правилами застройки.
Есть и общие требования, установленные федеральными законами. Дом не выше двадцати метров, не больше трёх надземных этажей, рассчитан на одну семью и оборудован всем необходимым — кухней, санузлами.
Охранные зоны — отдельная ловушка
Из-за чего чаще всего отказывают: охранные зоны газопроводов и ЛЭП. Начальник отдела государственной регистрации недвижимости регионального управления Росреестра Максим Терентьев советует заказывать расширенную выписку из ЕГРН — она покажет зоны с особыми условиями использования территории.
Расширенная выписка из ЕГРН нужна, чтобы знать о зонах с особыми условиями использования территории. Самые распространённые — зоны газопровода и электросетевого хозяйства. Если они затрагивают ваш участок, потребуется предварительно согласовать действия с организациями, которые их эксплуатируют.
Если охранная зона пересекает участок, а собственник этого не учёл, объект могут признать самовольной постройкой. В регистрации откажут. Узаконить такой дом получится только через суд — судебный порядок — это отдельные сроки и издержки.
Помимо газовых и электросетевых, существуют и другие ограничения. Все они отражаются в расширенной выписке. Поэтому знакомиться с ними стоит до начала работ, а не после.
Принцип «построил — оформи»
Отдельно стоит помнить о законе, который вступил в силу с 1 марта 2025 года. Он закрепил принцип «построил — оформи»: право на объект нужно зарегистрировать прежде, чем начать им пользоваться.
Пока дом не оформлен, распоряжаться им свободно нельзя. Продать, подарить, заложить — всё это возможно только после записи в ЕГРН. Регистрация защищает и от споров с третьими лицами, которые могут заявить претензии на имущество.
Проще говоря, порядок такой: сначала проверка документов и ограничений, потом стройка, затем одно заявление на кадастровый учёт и регистрацию права. Пропустить любой из этапов — значит рискнуть временем и деньгами.