Соседка, объявление на сайте и банковская выписка: как налоговики вычисляют нелегальных арендодателей
Сто пятьдесят четыре тысячи трудоспособных москвичей попали в поле зрения налоговой службы. У всех — движимое и недвижимое имущество, а подтверждённых официальных доходов нет. Речь не о разовой кампании: в ведомстве говорят о продолжении системной работы по выводу поступлений граждан из тени.
Результат уже есть. По итогам прошлого года почти шестьдесят четыре тысячи жителей столицы, которых прежде считали неработающими, официально задекларировали доходы. В бюджет дополнительно привлекли больше девяти миллиардов рублей налогов и страховых взносов.
Две категории собственников
Первая — те, кто вообще не оформлял аренду. Сдают квартиры, комнаты, апартаменты, офисы, склады, магазины, машино-места — без деклараций, без статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого. Деньги при этом приходят наличными или переводами на личную карту.
Вторая категория сложнее. Формально человек легализовал деятельность, но показывает лишь часть дохода. В договоре стоит заниженная ставка, а разницу передают наличными или по устной договорённости. Для налоговой такие случаи даже удобнее: данные о недвижимости, статусе и декларациях уже лежат в государственных системах. Остаётся сопоставить официальные сведения с реальной экономикой объекта.
В группе риска — владельцы нескольких квартир в новых жилых комплексах, инвесторы, которые покупают недвижимость под сдачу, собственники помещений на первых этажах, в торговых и офисных центрах. Если арендатором выступает юрлицо или ИП, у инспекции больше рычагов: договоры, акты, платёжки и бухгалтерская отчётность арендатора позволяют сверить фактические выплаты с декларацией собственника. Найдут расхождение — доначислят НДФЛ, пени и штрафы за прошлые периоды.
Как всё начинается
Сначала человек получает уведомление в личном кабинете или письмо. В нём — предложение пояснить источник дохода либо урегулировать ситуацию добровольно. В сообщении могут указать, что объектов недвижимости несколько, а данных об income от их использования нет. Гражданину напомнят про налог с аренды и предложат подать декларацию за прошлые периоды или оформить подходящий статус.
Ответа нет — вызовут на комиссию по легализации налоговой базы. Там покажут то, что уже собрали: перечень объектов, следы объявлений, сведения о договорах, о проживающих, об отдельных финансовых операциях.
«Инспекторы могут вызвать на опрос любое физическое лицо. Могут допросить, например, соседку гражданина, который сдает квартиру, или жильцов этой квартиры. Их показания вполне могут стать основой для доначислений», — рассказала руководитель налоговой практики Екатерина Болдинова.
Отдельный канал — открытые цифровые следы. Объявления о сдаче жилья на сервисах недвижимости позволяют привязать объект к собственнику по адресу, планировке, фотографиям. Дальше проверяют, отражён ли доход в декларации, в приложении «Мой налог» или в отчётности ИП. То же касается посуточной аренды через агрегаторы.
Косвенные сигналы приходят и от управляющих компаний или ТСЖ: частая смена жильцов, регулярная выдача пропусков в бизнес-центры, загруженность нежилых помещений, отсутствие собственника при постоянном присутствии арендаторов.
В рамках уже открытой проверки инспекция может запросить у банка движение средств по счетам. И тут кроется проблема, на которую обратила внимание Болдинова: запросы и повестки приходят по почте или в личный кабинет, а люди часто не живут по адресу регистрации и не проверяют кабинет месяцами. Человек может даже не узнать, что у него что-то запрашивали.
Есть и совсем неожиданный источник. «Вы удивитесь, как много заявлений от обиженных соседей, бывших жен, поссорившихся партнёров получает налоговый орган», — говорит Болдинова.
При этом цель инспекции — не вынести акт проверки, а заставить человека задекларировать доход и заплатить самому. Счета не блокируют на стадии разбирательства. Это происходит позже — если после подачи декларации налог не уплачен, а требования игнорируются.