Бумага с печатью против пятнадцати лет молчания: как суд отбирает и возвращает квартиры
Спор о квартире или доме не всегда заканчивается у нотариуса. Иногда точку ставит суд — и тогда именно его акт становится главным документом для Росреестра. Об этом напомнили в Управлении Росреестра по Адыгее, разъяснив, как судебные решения меняют записи в Едином государственном реестре недвижимости.
Речь не о редких случаях. Вступившее в силу решение суда по закону выступает самостоятельным правоустанавливающим документом. Пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо относит судебные акты к основаниям для кадастрового учета и регистрации прав. Проще говоря, договор купли-продажи, дарственная или свидетельство о наследстве могут не понадобиться — хватит заверенной копии решения.
Когда суд подменяет договор
Чаще всего это происходит, когда обычный порядок оформления по каким-то причинам не сработал. Документы потеряны, сделка оспорена, наследство не принято в срок. Тогда человек идет в суд — и получает на руки акт, который Росреестр обязан принять.
Один из самых долгих путей — приобретательная давность. Механизм простой по сути и сложный на практике. Человек добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей собственной. Не прячется, платит за коммунальные услуги, следит за домом. И так — пятнадцать лет. По истечении срока он может через суд закрепить право собственности.
— Приобретательная давность на недвижимость — это правовой механизм, позволяющий лицу, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным на протяжении установленного срока, приобрести право собственности на это имущество. Для недвижимого имущества срок приобретательной давности составляет пятнадцать лет. Отсчет начинается с момента, когда имущество фактически перешло в открытое добросовестное владение нового хозяина, — прокомментировали в Управлении Росреестра по Адыгее.
Есть и другие сценарии. Суд признает право собственности, когда имущество включают в наследственную массу. Или когда сделку расторгают и недвижимость возвращается одной из сторон. Бывает и обратная ситуация: суд устанавливает, что у конкретного лица прав на объект нет, и признает их отсутствующими. Тогда старую запись в реестре погашают.
Высшая юридическая сила судебного акта означает, что он обязателен для всех государственных органов, включая Росреестр. Но автоматизма здесь нет. Само по себе решение реестр не обновляет.
Правообладателю нужно самому подать заявление — в Росреестр или через МФЦ. К заявлению прикладывают заверенную копию решения с отметкой о вступлении в законную силу. Если этого не сделать, запись в ЕГРН останется прежней, сколько бы времени ни прошло.
Отдельное требование — к содержанию решения. В резолютивной части должны быть четко прописаны описание объекта, его кадастровый номер и площадь, данные правообладателя и вид права. Без этих сведений регистратор не сможет внести изменения, даже если сам факт спора разрешен.
На практике ошибки в резолютивной части встречаются. Тогда людям приходится возвращаться в суд за разъяснением решения или исправлением опечаток. Процедура затягивается на месяцы.
Закон при этом не обязывает суды автоматически направлять вступившие в силу решения в Росреестр. Это бремя лежит на заявителе. Такой порядок действует с момента вступления в силу 218-ФЗ и с тех пор не менялся.
Тем, кто оказался в подобной ситуации, юристы советуют проверять каждую букву в резолютивной части еще до того, как решение вступит в силу. Исправить документ позже сложнее, чем настоять на точной формулировке сразу.