Выписка из ЕГРН не подтверждает законность перехода права: разбираем дело, в котором залог проиграл семейному согласию
Квартира с ипотекой, чистые документы, запись в реестре — и всё равно сделку могут признать недействительной, а взыскание на жильё — невозможным. Именно такой сценарий разобрала высшая инстанция, и её вывод заставляет пересмотреть привычную схему проверки недвижимости.
Суть спора выглядит почти буднично. Мужчина продал квартиру, хотя формально распоряжаться ею единолично не мог — среди собственников числились и другие люди, в том числе несовершеннолетние дети. Их согласия на сделку никто не спрашивал. Новый владелец заложил жильё банку, перестал вносить платежи, и кредитная организация потребовала выставить объект на торги.
Три инстанции поддержали банк как добросовестного залогодержателя. Верховный суд их решения отменил.
Почему добросовестность залогодержателя не спасла сделку
Суд указал: добросовестность залогодержателя не позволяет обратить взыскание, если имущество выбыло из владения собственников помимо их воли. В этом деле доли детей оказались в обороте без разрешения органа опеки.
Для рынка недвижимости это важное уточнение. Покупатель, который проверил выписку, увидел зарегистрированное право и оформил ипотеку, может столкнуться с тем, что реестр подтверждает запись, но не подтверждает законность пути, которым эта запись появилась.
Что делать тем, кто только собирается покупать? Юрист Игорь Барыкин советует не ограничиваться одним документом. Если жильё приобреталось в браке, надо выяснить семейное положение продавца на момент покупки и запросить нотариальное согласие второго супруга либо бумаги, подтверждающие личную собственность. При долевой схеме — установить полный круг владельцев и проверить, соблюдено ли преимущественное право покупки. Если среди собственников есть дети, понадобится разрешение органа опеки.
Отдельный пласт — история объекта. Основания прошлых переходов права, аресты, залоги, судебные тяжбы, зарегистрированные жильцы. Всё это стоит поднимать до подписания, а не после.
«Одной выписки из ЕГРН недостаточно. Нужно смотреть, как право собственности переходило, и проверять согласие супруга, если квартира куплена в браке», — пояснил Барыкин.
По словам Барыкина, самые громкие потери жилья рождаются не из подделок, а из семейных конфликтов, о которых покупатель не догадывается. Бывший супруг, повзрослевший ребёнок, родственник с долей — любой из них может однажды прийти в суд. И тогда добросовестность придётся доказывать заново, уже без квартиры за спиной.