Ипотека в Москве перестала быть массовым инструментом — теперь это привилегия богатых
Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать и гасить кредит арендой — эта схема доживает последние дни. Риелторы констатируют: главная функция ипотечного кредита — делать жильё доступным — в Москве практически рухнула. Об этом рассказала «Газете.Ru» риелтор Юлия Зобнина.
По её данным, сегодня средний покупатель берёт ипотеку всего на 20–25% стоимости квартиры. Ещё недавно кредит покрывал до 80% суммы и был реальной опорой для сделки. Теперь же сначала нужно внести крупную сумму своими деньгами, а потом уже использовать кредит как довесок.
«Речь идёт о фактической смене конструкции сделки: покупатель сначала должен самостоятельно вложить значительную сумму, а уже потом использовать ипотеку как вспомогательный фактор», — пояснила Зобнина.
Почему так произошло? Основная причина — жёсткая политика Центробанка. С 1 апреля изменились условия выдачи: теперь кредит дают только при подтверждённом официальном доходе по справке 2-НДФЛ. Покупателей с «серой» зарплатой просто отсекли. Государство, по словам эксперта, осознанно ужесточает правила, чтобы люди не брали на себя неподъёмную нагрузку и не уходили в просрочки.
В результате количество одобренных заявок резко упало, а средний чек, наоборот, вырос. Ипотека перестала быть массовым продуктом, став «точечным». На рынке остались в основном покупатели с собственным капиталом, которые используют кредит лишь для перераспределения активов.
Ставки по-прежнему держатся на уровне 18–19%. Но аналитики прогнозируют их снижение до 12–14% к концу года. На это покупатели делают ставку: берут ипотеку «временно дорогой», рассчитывая потом рефинансировать. Однако есть нюанс, который часто упускают.
Исторически снижение процентных ставок почти всегда провоцирует рост цен на квартиры. По оценкам, при удешевлении кредита на 3–5% рынок способен прибавить 10–20% за короткий период. Так что ежемесячный платёж после рефинансирования действительно уменьшится, но цена самой квартиры к тому моменту подскочит. Экономия окажется иллюзорной.
Отдельная история — модель «купил и сдал». Раньше многие брали ипотеку в расчёте на то, что аренда будет перекрывать платежи. Сегодня это почти невозможно: при текущих ставках арендная плата не дотягивает до ежемесячного взноса. Положительный баланс получается, только если первоначальный взнос — от 50% и выше. А это уже не для всех.
В итоге ипотека превращается из драйвера доступного жилья в инструмент для состоятельных граждан. Для тех, кто может и так. А массовый покупатель снова вынужден копить, ждать и надеяться на снижение цен — которого, скорее всего, не будет.