Первоначальный взнос по ипотеке — Новости дня

Хочешь квартиру по семейной ипотеке в Москве? Зарабатывай от 280 тысяч

Павел Орлов01.06.20260

Ипотечный брокер объяснил, почему банки отказывают даже при хорошей зарплате

Семейная ипотека в Москве — штука с виду доступная, но на деле с подвохом. Чтобы её одобрили, нужно приносить домой минимум 280 тысяч рублей в месяц. А лучше — 350 тысяч. Иначе банк начнёт сомневаться: потянете ли вы платёж, особенно если супруга не работает. О таких раскладах рассказал ипотечный брокер Дмитрий Ракута в интервью НСН.

Давайте посчитаем. По условиям программы в Москве и Петербурге можно взять до 12 миллионов рублей. Ежемесячный платёж при ставке 6% — около 72 тысяч. Банки учитывают и расходы на детей, примерно 15–20 тысяч в месяц на каждого. Складываем: 72 (кредит) + 20 (дети) = 92 тысячи. Но это ещё не всё. Если у заёмщика есть другие кредиты или кредитные карты на 50 тысяч, нагрузка переваливает за 100 тысяч.

Банк действует просто: у человека должно оставаться на жизнь минимум 50% от дохода. Значит, ваш официальный заработок должен быть вдвое больше ежемесячного платежа со всеми сопутствующими тратами. Отсюда и берётся планка в 280–300 тысяч рублей. Цифра, мягко говоря, не для всех. Ракута добавляет: идеальный доход — от 350 тысяч. Если жена не работает, банк видит риск и может завернуть заявку.

«Для семейной ипотеки в 6% человек должен зарабатывать примерно 280–300 тысяч рублей в месяц. Это минимум для банка, чтобы лояльно рассмотреть этого заёмщика», — пояснил ипотечный брокер.

Ситуация осложняется тем, что банки в целом стали осторожнее. К концу прошлого года разрыв между запрашиваемой и одобренной суммой по ипотеке вырос до трети. В среднем люди просили 6,1 миллиона, а получали только 4,1. Доля одобрений упала до 30–37% — ещё год назад было 43–51%. То есть шансов пройти скоринг стало меньше, даже если у вас хороший официальный доход.

Важно помнить: это только семейная ипотека. Если говорить о рыночной ставке, там платежи выше, а значит, и требования к зарплате жёстче. При нынешних ставках рыночную ипотеку в Москве могут потянуть лишь единицы. Поэтому семейная программа остаётся едва ли не единственным реальным способом купить квартиру для семей с детьми. Но порог входа всё равно высок.

Ранее эксперты отмечали, что рост зарплат в России немного облегчает ипотечное бремя. Но для Москвы 280–350 тысяч — это не средняя зарплата, а доход выше среднего. Если у вас зарплата меньше, лучше подумать о созаёмщиках или увеличить первоначальный взнос — это снизит сумму кредита и ежемесячный платёж. Иначе банк просто откажет, посчитав вашу кредитную нагрузку слишком высокой.

Так что семейная ипотека в столице — это не подарок, а инструмент для тех, кто уже хорошо зарабатывает. Остальным остаётся либо копить, либо искать варианты в регионах, где лимит кредита ниже (6 миллионов), но и квартиры дешевле. Выбор, как всегда, за вами.

162 тысячи в месяц: сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дешёвую однушку в Москве

Павел Орлов08.05.20260

Эксперты посчитали доход для ипотеки на вторичное жильё — цифры не для слабонервных

Хотите купить самую дешёвую вторичную квартиру в Москве? Готовьте зарплату как у топ-менеджера. По подсчётам директора департамента первичного рынка и ипотеки компании «Этажи» Марии Сороки, чтобы получить одобрение ипотеки на однушку за 12 миллионов рублей, семье нужно приносить домой не меньше 162 тысяч рублей в месяц. Это после всех налогов. И это — минимальный порог.

Откуда такие цифры? Давайте по полочкам. Самая доступная однокомнатная квартира на вторичном рынке Москвы сейчас стоит 10–12 миллионов. Объекты дешевле есть, но с сюрпризами — кривые стены, плохая транспортная доступность или проблемы с документами. Нормальная однушка — от 12 миллионов. При первоначальном взносе 50% (то есть 6 миллионов своими) ежемесячный платёж по рыночной ипотеке составит около 81,2 тысячи рублей. Банки требуют, чтобы после всех расходов у вас на руках оставалось не меньше двух платежей. Итого — 162 тысячи дохода.

«Для одобрения ипотеки семье желательно иметь после всех расходов сумму примерно в два ежемесячных платежа. Для вторичной квартиры с платежом 81,2 тыс. рублей — это примерно 162 тыс. рублей», — пояснила Мария Сорока.

Для сравнения: по семейной ипотеке на новостройку той же стоимости платёж почти вдвое ниже — около 43 тысяч в месяц. И требуется доход около 86 тысяч. Разница очевидна: вторичка проигрывает по доступности. Но не у всех есть возможность ждать новостройку или участвовать в программах с господдержкой.

Эксперт отмечает: на вторичном рынке сейчас преобладают сделки за наличные или с большой долей собственных средств. Покупка квартиры по рыночной ипотеке с минимальным первым взносом стала редкостью. Стандартный первоначальный взнос — от 30 до 50% и выше. Это единственный способ снизить переплату по дорогой ипотеке. Банки не хотят рисковать, поэтому требуют серьёзный «входной билет».

Что будет дальше? Ситуация на вторичном рынке во втором полугодии зависит от ключевой ставки ЦБ. Если её начнут снижать, ипотека может стать чуть доступнее. Но это палка о двух концах: снижение ставки обычно подталкивает цены вверх и сокращает средний уровень торга, который сейчас есть. То есть выиграешь в процентной ставке — проиграешь в цене квартиры.

Ранее аналитики советовали не ждать снижения цен на квартиры. Москва — не тот рынок, где недвижимость дешевеет. Она скорее замирает или растёт медленнее. Так что тем, кто копит на первую однушку, остаётся только увеличивать доход или искать варианты с господдержкой. Или переезжать за МКАД. Но это уже совсем другая история.

Ипотека в Москве падает ниже 70 тысяч: что скрывается за красивой цифрой

Павел Орлов07.05.20260

Семейная ипотека на новостройку в Москве: 67,9 тыс. в месяц — реальность или ловушка?

Купить квартиру в Москве за 68 тысяч в месяц? Звучит как фантастика, но цифры — вещь упрямая. Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали: во второй половине 2026 года минимальный платеж по ипотеке на полноценную однокомнатную квартиру в новостройке столицы стартует от 67 918 рублей. При условии, что берёте семейную ипотеку.

Всё красиво, но есть нюансы. Речь идёт не обо всех, а только о тех, у кого есть дети — семейная программа остаётся главным драйвером рынка. Директор департамента первичного рынка ипотеки «Этажи» в Москве Мария Сорока пояснила: однокомнатная квартира в массовом сегменте новостроек стоит минимум 12 миллионов рублей. Чтобы получить платеж в 67,9 тысячи, нужно внести первоначальный взнос 20,1% — это примерно 2,52 миллиона рублей. Срок кредита — 20 лет, ставка по ипотеке — 6% годовых. Переплата за весь срок составит 6,82 миллиона.

Если таких денег на первый взнос нет, или нет права на семейную ипотеку, картинка меняется. Для той же квартиры с субсидированной ставкой 11,9% на весь срок платеж подскакивает до 103 723 рублей в месяц. Переплата за 20 лет — уже 15,4 миллиона. Разница — больше 35 тысяч рублей ежемесячно. Не каждый потянет.

«Семейную ипотеку из-за низкой ставки покупатели чаще всего берут с минимальным первоначальным взносом, предпочитая оставить денежные средства, например, на будущий ремонт», — рассказала Сорока.

На рынок постепенно возвращается интерес к субсидированным ставкам от застройщиков. Сейчас такие программы предлагают ставку около 11,9% на срок от четырёх до семи лет, а иногда и на весь кредит. Причём, по словам эксперта, есть варианты без удорожания, а если удорожание есть, девелоперы компенсируют его индивидуальными скидками. Но это всё равно не тянет на массовую доступность — для обычного покупателя без льгот покупка квартиры в новостройке остаётся дорогим удовольствием.

Понятно, что минимальный платеж по ипотеке — это маркетинговый ориентир, а не средняя температура по больнице. Реальность такова: чтобы въехать в «однушку» за 12 миллионов, нужно иметь на руках два с половиной миллиона наличными. Или влезать в долги с высоким ежемесячным платежом. Но для тех, кто подпадает под семейную программу, 68 тысяч в месяц — вполне рабочий вариант. Аренда аналогичной квартиры сейчас стоит сопоставимые деньги, а то и больше.

Если рассматривать покупку как альтернативу аренде, то ипотека выигрывает — выплачиваешь своё, а не отдаёшь чужим дядям. Профессор экономического факультета НИУ ВШЭ Николай Берзон недавно заметил, что при нынешних ставках аренды ипотечные платежи сопоставимы с арендными. Правда, это работает, если ставка по ипотеке льготная. Рыночная — как нож в сердце.

Что в итоге? Минимальный платеж по ипотеке на полноценное жильё в Москве — 68 тысяч. Цифра красивая, но она требует выполнения целого ряда условий: семейный статус, первоначальный взнос от 20%, хорошая кредитная история. Без этого порог входа ощутимо выше. Для тех, кто готов и может — время присматриваться. Остальным — копить или искать альтернативы.