Рынок недвижимости Москвы — Новости дня

Московские вторичные однушки подорожают до 15 миллионов к августу

Павел Орлов15.07.20260

Бюджетные варианты на вторичке растворяются быстрее всего

Вторичный рынок Москвы в августе покажет скромное повышение средних цен. Причина не в жадности продавцов — просто наиболее доступные квартиры уходят к покупателям ещё до того, как осень вступит в свои права. Прогнозом поделился бизнес-эксперт Дмитрий Трепольский.

Однокомнатные квартиры площадью 33–38 квадратов на вторичке Москвы, по оценкам, будут стоить от 11,5 до 15 миллионов рублей. В Санкт-Петербурге — 7,5–8,8 миллиона. В среднем по России такие лоты потянут на 3,8–4,8 миллиона. Двухкомнатные варианты (45–54 квадрата) в столице оценят в 16–21,5 миллиона, в северной столице — в 10,5–12,5 миллиона, по стране — 5,5–6,8 миллиона. Трёхкомнатные (60–75 квадратов) — 21–26 миллионов, 14–17 миллионов и 7,2–9 миллионов соответственно.

Цифры выглядят внушительно. Но эксперт уверяет: реального удорожания квадратного метра не происходит. Повышение среднего чека связано с тем, что самые дешёвые и ликвидные квартиры вымываются с рынка перед стартом делового сезона. Прибавив символические 0,5–1,5% к июльским ценам, рынок не становится дороже в сделках — продавцы по-прежнему готовы торговаться. Дисконт может достигать 3–7% от изначально заявленной цены лота.

Почему вообще растёт спрос на «вторичку»? Трепольский видит причину в резком сжатии льготных ипотечных программ на первичном рынке. В 2026 году государственные лимиты сократились и были урезаны настолько, что готовое жильё стало выглядеть гораздо привлекательнее. Разрыв в цене квадратного метра между новостройками и вторичным фондом местами достигает 20–30%. В результате покупатели с наличными или те, кто продаёт одну квартиру ради покупки другой, массово уходят туда, где квадрат обходится дешевле и понятнее.

Ещё один фактор — поведение Центробанка. Весной и летом регулятор наметил тренд на постепенное снижение ключевой ставки. Рыночные ипотечные ставки на готовое жильё начали плавно опускаться вслед за этим. Пока говорить о дешёвой ипотеке не приходится, но на рынок вернулись те, кто готов брать кредит на короткий срок или под быстрый досрочный выкуп.

Август — традиционное время для региональных покупателей. Родители присматривают квартиры для студентов перед началом учебного года. Самые доступные лоты уходят первыми. Из-за этого средний статистический чек оставшихся в экспозиции объектов и кажется чуть выше — дешёвые варианты просто исчезают из выборки.

«Этот номинальный рост цен — не про удорожание жилья, а про изменение структуры предложения. Когда самые бюджетные лоты раскупают, средняя цена оставшихся автоматически ползёт вверх», — пояснил Трепольский.

Вторичное жильё в Москве стали продавать на три недели быстрее, чем год назад

Павел Орлов19.06.20260

Продавцы почти перестали давать скидки, а цены за месяц взлетели так, как не взлетали с 2012 года

Продавцы квартир на вторичном рынке Москвы меняют стратегию. Если ещё в середине прошлого года уступать в цене были готовы 83% из них, то теперь — только 61%. Скидка осталась в среднем на том же уровне — 4,8% от заявленной стоимости. Но получить существенный дисконт, скажем в 20%, сейчас почти невозможно, говорят аналитики «Инком-Недвижимости».

И дело не в жадности собственников. Просто квартиры теперь уходят быстрее. К июню 2026 года средний срок экспозиции вторичных объектов в столице сократился до 35 дней. Год назад было 56. Разница — 21 день. Часть жилья продаётся и вовсе меньше чем за месяц. Раньше такого не было.

Почему рынок ожил

Главная причина — ипотека. За год средневзвешенная ставка по рыночным программам для вторички в Москве снизилась с 26,7% до 18,7%. Это почти на 8 процентных пунктов. Для многих семей, которые откладывали покупку, это стало сигналом: пора.

Потенциальный спрос начал реализовываться в сделках. В мае 2026 года число заключённых договоров на вторичном рынке Москвы выросло на 13% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В июне тенденция сохраняется, утверждают в «Инком-Недвижимости». Когда покупателей становится больше, продавцы перестают суетиться и сбавлять цену. Отсюда и снижение доли дисконтируемых предложений.

Цены поставили рекорд

Рост стоимости — вторая заметная история. За год вторичка в столице подорожала в среднем на 8%. Но самое интересное произошло за последний месяц. В Старой Москве квадратный метр прибавил 5% — до 306,5 тысячи рублей. В Новой Москве — 6%, до 225,3 тысячи. Сильнее всего подскочили многокомнатные квартиры: на 9,5% в старых границах. А однокомнатные — скромнее, на 4%.

Такого мощного месячного скачка цен в Москве не было с 2012 года. Но эксперты призывают не делать далеко идущих выводов. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов пояснил: майский всплеск во многом связан со структурными изменениями. Самые доступные и ликвидные объекты раскупили быстро. В экспозиции остались более дорогие — они и потянули среднюю цену вверх.

Это могло быть разовым месячным эффектом. Так уже бывало раньше. Если за июнь-июль динамика не продолжится, значит, рынок по сути не изменился — просто статистика сыграла роль. Если же спрос будет устойчиво расти, цена пойдёт дальше. Пока непонятно, какой сценарий сработает.

Ранее Москва уже заняла первое место среди мегаполисов по росту цен на вторичное жильё. Но аналитики связывали это с пополнением экспозиции более дорогой «новой вторичкой» — квартирами в домах, сданных недавно. Сейчас этот фактор тоже может влиять.

Для продавца ситуация очевидно выгодная: квартира уходит быстро, торговаться необязательно. Для покупателя — сложнее: выбор сужается, а цены растут. Но тем, кто готов брать ипотеку, ставка 18,7% всё же гуманнее недавних 26,7%. Пусть и далека от исторических минимумов. Рынок ожил — и это главный итог полутора лет.

Ипотека в Москве просела на 20% за месяц: покупатели замерли в ожидании

Павел Орлов17.06.20260

Рынок жилья столицы получил ощутимый удар. Спрос на ипотеку в Москве за месяц рухнул почти на пятую часть. Цифры от Росреестра — безжалостны.

В мае на первичке и вторичке зарегистрировали всего 7,8 тысячи ипотечных сделок. Это на 19,7% меньше, чем в апреле. Падение к маю прошлого года — 15,1%. А если сравнивать с маем 2024-го — минус четверть. Конкретно — 25,6%.

Причины лежат на поверхности. Льготная ипотека постепенно сворачивается. Программы ужесточаются, условия уже не те. Ключевая ставка остаётся высокой — банки не спешат снижать проценты. Люди берут паузу.

За первые пять месяцев 2026 года в Москве оформили 40 тысяч ипотечных сделок. Это на 19,6% меньше, чем год назад. И на 16,3% ниже показателя 2024-го. Падение — системное.

Результаты прошлого года по ипотечным сделкам — 118,1 тысячи. Это на 2,2% ниже 2024 года. Тренд нисходящий.

Покупатели ждут. Кто-то надеется на снижение ставок во второй половине года. Кто-то переориентируется на готовое жильё без кредита. Но основная масса замерла.

Банки, впрочем, смотрят в будущее с оптимизмом. По прогнозу ВТБ, в 2026 году российские банки выдадут ипотеку на 5,1 триллиона рублей. Это на 16% больше, чем в 2025-м. Но итоговая цифра упирается в модернизацию семейной ипотеки. До 1 июля Минфин и Минстрой должны представить предложения по обновлению программы.

Эксперты предупреждают: доля просроченной задолженности по ипотеке в 2026 году может вырасти до 1,5% от портфеля. Это не критично, но тревожный сигнал.

Рынок жилья в Москве — лакмусовая бумажка для всей страны. Если спрос просел здесь, значит, по регионам ситуация не лучше. Всё упирается в деньги и доверие. Когда люди перестают брать ипотечные сделки, значит, они не верят ни в низкие ставки, ни в своё будущее.

Пока рынок ждёт. Июнь покажет — была ли майская просадка разовой или это новый тренд. Если до июля не появится чётких сигналов от государства, второе полугодие будет тяжёлым.

8 квадратов без окон и за 3,7 млн: что предлагают за самую дешёвую квартиру в центре Москвы

Павел Орлов14.05.20260

Риелторы назвали минимальную стоимость жилья на вторичном рынке центра столицы — нашёлся даже вариант с сюрпризом

Хотите жить у Чистых прудов? Придётся забыть про окна. Самая дешёвая квартира в центре Москвы на вторичке — микростудия площадью восемь квадратов. За неё просят 3,7 миллиона рублей. Цена кусается, но для центра — почти даром. Почти.

Специалисты агентства «Араника Эстейт» подсчитали: в мае 2026 года минимальная стоимость квартиры-студии в границах Садового кольца остановилась на этой отметке. Объект находится буквально в двух шагах от Чистых прудов — района, где стоимость квадратного метра давно перевалила за миллион. Но тут есть нюанс: в помещении нет окон.

Ни одного окна. Совсем. Только стены, потолок и дверь. По документам это жильё, но по факту — чулан с правом прописки.

Покупатель получает восемь «жилых» метров без естественного освещения. Ничего удивительного: в исторических домах центра такие «каморки» раньше использовались под кладовки или комнаты для прислуги. Сейчас их переделывают в студии и продают как бюджетное жильё в центре Москвы.

Сравним с дорогим вариантом. Самая дорогая готовая студия в центральной части столицы уходит за 247,1 миллиона рублей. Это уже премиум: 93 квадрата, панорамные окна, вид на город. Разница в цене — больше 243 миллионов. То есть за одну элитную квартирку можно купить 66 таких «микроубежищ» без окон.

Рынок недвижимости в центре — зона контрастов. Кто-то ищет вид на Кремль, кто-то — просто зацепиться за престижный адрес. Для вторых вариант без окон — подарок. Да, жить придётся с вентилятором и круглосуточным светом, зато метро рядом, кафе и бульвары через дорогу.

Аналитики отмечают: такие объекты пользуются спросом у иногородних, кто хочет прописаться в центре любой ценой. Снять квартиру тут потом можно будет за 30–40 тысяч в месяц — а своих метров хватит только на кровать и шкаф.

Кстати, в марте самая доступная студия на первичном рынке Санкт-Петербурга стоила 3,6 миллиона. Почти та же цена, но в Петербурге за эти деньги можно получить полноценную студию с окном — правда, не в центре, а в спальном районе. Москва за 3,7 млн предлагает лишь центр и… отсутствие дневного света.

Риелторы предупреждают: ипотеку на такую квартиру дают неохотно. Банки оценивают ликвидность объекта — микростудия без окон не всем придётся по душе. Но если есть наличные и желание иметь штамп в паспорте с пропиской у Чистых прудов — вариант рабочий.

Так что самая дешёвая квартира в центре Москвы — это не миф. Это кладовка за 3,7 млн. Хотите — берите.

Квартира в Москве за 5 миллионов? Уже нет, эксперты назвали новый порог

Павел Орлов05.05.20260

Минимальная стоимость квартиры на вторичном рынке Москвы выросла до 5,5–6 млн рублей

5 миллионов за квартиру в Москве — звучит как фантастика, но уже через полгода это будет недостижимый минимум. Ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Григор Закоян заявил: реальный порог входа в столичную недвижимость сместился в диапазон 5,5–6 млн рублей. И речь не про доли или комнаты — про полноценную квартиру.

Ещё в 2024–2025 годах за 4,5–5 млн можно было найти компактную, но нормальную квартиру — в старом фонде, на окраинах или в Зеленограде. Сейчас такие варианты почти ушли с рынка. Объявления дешевле 5 млн формально остаются, но там уже не классические квартиры, а доли, комнаты, апартаменты с ограниченным статусом, бывшие общежития, переоформленные в студии. Либо объекты с юридическими и техническими ограничениями.

Почему так? Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы в 2026 году приблизилась к 400 тысячам рублей. А в малогабаритном жилье метр обычно стоит ещё дороже — логика рынка. Добавьте сюда высокие ставки по ипотеке — они превышают 19%. Купить что-то в кредит по таким ставкам могут единицы. Спрос падает, но цены не снижаются — продавцы держатся до последнего.

«Речь уже не о том, можно ли найти «что-то дешевое», а о том, где теперь проходит реальная граница входа. Если говорить именно о полноценной квартире — с отдельным кадастровым номером, жилым статусом, без долевой структуры и серьезных рисков — во второй половине 2026 года минимальный порог будет находиться в диапазоне 5,5–6 млн рублей», — пояснил Закоян.

Для сравнения: год назад тот же порог был на миллион ниже. Но тогда ещё работали льготные ипотечные программы, а квадратный метр стоил дешевле. Сейчас рынок замер в ожидании — продавцы не хотят терять прибыль, покупатели не готовы брать кредиты под 20% годовых. В итоге сделок мало, а цены стоят.

Что это значит для тех, кто планирует купить квартиру в Москве? Придётся либо увеличивать бюджет, либо рассматривать альтернативы — Подмосковье, где скидки на новостройки достигают 15%, или квартиры с юридическими рисками. Но эксперты предупреждают: покупка проблемного объекта может обернуться большими потерями, чем переплата за нормальное жильё.

Кстати, ипотечные ставки не единственная причина роста порога. Влияет и общая экономическая обстановка. Застройщики всё чаще срывают сроки сдачи домов, а вторичный рынок реагирует на это ростом цен на готовое жильё. В общем, дешевле 5,5 миллионов полноценную квартиру в Москве найти практически нереально. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится.