Покупка небольших коммерческих помещений стала трендом на фоне снижения ключевой ставки
Раньше офис покупали только для бизнеса. Теперь — чтобы заработать.
Россияне всё чаще вкладываются в коммерческую недвижимость, и офисы стали новым хитом. Причина проста: ключевая ставка пошла вниз, банковские вклады теряют привлекательность, а аренда жилья перестала окупать затраты. В итоге частные инвесторы потянулись за небольшими офисными помещениями. О тренде «Газете.Ru» рассказал Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании OCTOBER GROUP.
Раньше купить офис мог только бизнесмен с ИП. Сейчас ситуация изменилась. Девелоперы начали продавать небольшие коммерческие площади — от 30–35 квадратных метров, причём по договорам долевого участия, как в жилых новостройках. Это сделало вход на рынок доступным для обычных людей.
«Мы фиксируем рост количества сделок с офисами в Москве именно среди частных лиц. В 2025 году на сделки с офисами площадью менее 100 кв. м пришлось около 30% от общего количества — это на 10 процентных пунктов выше, чем годом ранее», — объясняет Межевикин.
Почему именно офисы, а не квартиры? Эксперт посчитал. Допустим, у инвестора есть 30 миллионов рублей. Если положить их на депозит, годовой доход составит около 3,9 миллиона. Но налоги с 2025 года изменились: порог повышенной ставки НДФЛ опустили до 2,4 миллиона. Если у человека есть основной доход, он его наверняка превышает.
Налог на проценты получается комбинированным. Из 3,9 миллиона вычитаем необлагаемый минимум — 210 тысяч рублей (на 2025 год). Оставшиеся 3,69 миллиона облагаем так: 2,4 миллиона по ставке 13% — это 312 тысяч, а 1,29 миллиона — по ставке 15% (около 194 тысяч). Итого налог — примерно 506 тысяч рублей. На руки остаётся около 3,39 миллиона. Неплохо, но не густо.
А что с квартирой? Ипотека дорогая: на первичное жильё — около 19,9% годовых, на вторичку — 19,59%. Квартиру за 30 миллионов в бизнес-классе можно сдать за 90–150 тысяч рублей в месяц. Возьмём средние 120 тысяч — это 1,44 миллиона в год. Но из этой суммы надо вычесть расходы: ремонт и амортизация (200–250 тысяч в год), изначальное обустройство (1–2 миллиона), простои между арендаторами (1–2 месяца в год). Выходит, что чистая доходность квартиры заметно ниже.
Офис же даёт иной расклад. Арендаторы коммерческих помещений обычно более стабильны, договоры заключаются на долгий срок, и амортизация ниже. Плюс небольшие офисы сейчас в дефиците — спрос на них растёт.
Инвестиции в офисную недвижимость становятся массовым явлением. Люди, которые раньше покупали квартиры для сдачи, теперь присматриваются к коммерции. И это логично: пассивный доход от офиса зачастую выше, а хлопот меньше.
Пока тренд только набирает обороты. Но если ключевая ставка продолжит снижаться, а девелоперы — предлагать маленькие лоты по ДДУ, скоро в Москве может не остаться свободных офисов до 100 квадратов.